商品房屋销售需具备的五证有明确的法律依据，确保交易合法合规。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”同时，《城市商品房预售管理办法》第五条明确要求，商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。此外，《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是依据《城乡规划法》相关规定，开发商进行用地和建设规划的法定凭证。因此，五证是开发商合法销售商品房的必要条件，缺一不可。
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商品房屋销售中，特殊情况或例外情形可能影响问题的处理。
1. 开发商后续补办证件的情形：若开发商在销售房屋时未取得全部五证，但后续补办了相关证件，可能会减少购房者的损失。例如，某开发商在销售时未取得《商品房预售许可证》，但在购房者投诉后及时补办了该证件，购房者最终得以办理房产证。不过，即使补办了证件，购房者仍可要求开发商承担逾期办证的违约责任。
2. 政府政策变动影响证件有效性的情形：若政府政策发生变动，如调整土地用途、规划要求等，可能导致开发商已取得的证件失效。例如，某开发商取得《建设用地规划许可证》后，政府因城市规划调整变更了该地块的用途，原许可证失效，开发商需重新办理相关证件，可能导致房屋建设和销售延迟，影响购房者的入住时间和房产证办理。
3. 共有产权或抵押房产销售的情形：若房屋涉及共有产权（如开发商与他人共有土地使用权）或存在抵押情况，即使开发商持有五证，也需经共有人同意或解除抵押后方可销售。例如，某开发商将土地使用权抵押给银行后，未告知购房者即销售房屋，银行行使抵押权时，购房者可能面临房屋被拍卖的风险。
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商品房屋销售需具备五证，这是保障交易合法的基础。
购买商品房需要查看开发商的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。
1. 若开发商仅持有前四证未取得《商品房预售许可证》，则不得进行预售或销售，否则销售行为违法。
2. 若开发商未取得《国有土地使用证》，则土地来源不合法，所建房屋属于违法建筑，购房者可能面临房屋被拆除风险。
3. 若《建设工程规划许可证》缺失，房屋可能存在规划违规，无法通过验收，导致购房者无法办理房产证。
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商品房屋销售中，可能存在的法律风险点需引起购房者注意。
1. 无法办理房产证的风险：若开发商未取得《商品房预售许可证》等五证，或证件存在虚假、过期等情况，购房者即使支付了房款，也可能无法办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，导致房屋无法转让、抵押，影响房产价值。例如，某开发商在未取得《商品房预售许可证》的情况下销售房屋，购房者入住多年后仍无法办理房产证，且无法将房屋出售或抵押，造成重大经济损失。
2. 房屋被认定为违法建筑的风险：若开发商未取得《建设用地规划许可证》或《建设工程规划许可证》，所建房屋可能被认定为违法建筑，面临被拆除的风险。例如，某开发商在未取得建设工程规划许可证的情况下擅自开工建设，房屋建成后被规划部门认定为违法建筑，最终被强制拆除，购房者不仅失去房屋，还无法追回已支付的房款。

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